Grund- und Gebäudesteuer in Thailand: Was Immobilieneigentümer zahlen

Vielleicht ist Ihnen aufgefallen, dass Ihre thailändischen Nachbarn auf jedem freien Grundstück im Viertel Bananenstauden pflanzen. Nein, der Bananenpreis zieht nicht plötzlich an. Der Grund ist die Grund- und Gebäudesteuer, und sie kann auch Ihr Jahresbudget betreffen.

Das Grund- und Gebäudesteuergesetz wurde 2019 verabschiedet und gilt seit dem 1. Januar 2020. Es ersetzte die frühere Haus- und Grundsteuer sowie die lokale Entwicklungssteuer. Wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes ist, schuldet die Steuer für dieses Jahr, unabhängig davon, ob er Thai oder Ausländer ist. Ziel ist es, Eigentümer dazu zu bewegen, ihr Land zu nutzen.

Was das Gesetz geändert hat

• •Bemessungsgrundlage ist der behördlich geschätzte Wert des Grundstücks, des Gebäudes oder der Eigentumswohnung, nicht mehr eine von Bezirksbeamten festgelegte Jahresmiete.
• •Der frühere Einheitssatz von 12,5 % wurde durch unterschiedliche Sätze ersetzt, die von der Nutzung der Immobilie abhängen.
• •Vom Eigentümer selbst bewohnte Häuser, für die zuvor wenig oder nichts zu zahlen war, sind nun einbezogen.
• •Die Steuer wird von der lokalen Verwaltung erhoben: der Gemeinde oder der Unterbezirksverwaltung (Tambon-Verwaltungsorganisation).

Die vier Kategorien von Immobilien

• •Wohnnutzung, einschließlich Eigentumswohnungen
• •Gewerbliche und sonstige Nutzung
• •Landwirtschaftliche Flächen
• •Brachliegendes oder ungenutztes Land

Höchstsätze im Gesetz

Das Gesetz legt für jede Kategorie eine Obergrenze fest. Die tatsächlich erhobenen Sätze, weiter unten aufgeführt, sind niedriger.

Befreiungen für Ihr Zuhause

Ihr Hauptwohnsitz kann bis zu einem bestimmten Wert steuerfrei sein. Ihr Name muss im Hausregister (tabian baan) der Immobilie eingetragen sein. Ausländer können in ein gelbes Hausregisterbuch eingetragen werden; fragen Sie Ihre lokale Verwaltung, ob sie das gelbe Buch für die Befreiung anerkennt.

• •Sie besitzen Grundstück und Haus und wohnen dort: Die ersten 50 Millionen Baht sind steuerfrei.
• •Sie besitzen eine Eigentumswohnung, wohnen dort und sind in deren Hausregister eingetragen: Die lokalen Verwaltungen behandeln sie in der Regel wie ein Grundstück mit Haus, die ersten 50 Millionen Baht sind also steuerfrei. Manche Ratgeber nennen 10 Millionen Baht, fragen Sie daher bei Ihrer lokalen Verwaltung nach. Im Urteil 3227/2568 wandte Thailands Oberster Gerichtshof eine einzige Befreiung von 50 Millionen Baht auf eine solche Wohnung an und entschied, dass sich die Miteigentümer diese teilen, statt dass jeder eine eigene beansprucht.
• •Sie besitzen nur das Gebäude, zum Beispiel ein Haus auf gepachtetem Land: Die ersten 10 Millionen Baht sind steuerfrei. Der Grundstückseigentümer zahlt die Steuer für das Land.
• •Für einen Zweitwohnsitz gibt es keine Befreiung; er wird ab dem ersten Baht besteuert.

Landwirtschaftliche Flächen im Eigentum einer natürlichen Person sind im Gebiet jeder lokalen Verwaltung auf die ersten 50 Millionen Baht steuerfrei. Eine Registrierung als Landwirt ist nicht nötig, das Land muss aber tatsächlich nach einem amtlichen Mindestmaß bewirtschaftet werden, zum Beispiel mit 200 Bananenstauden pro Rai.

Die heute erhobenen Sätze

Jeder Satz gilt für den Teil des Schätzwerts, der in die jeweilige Stufe fällt.

Ein Haus, das Sie monatlich oder jährlich an einen Mieter vermieten, gilt weiterhin als Wohnnutzung, allerdings als Zweitwohnsitz: Es zahlt 0,02 % ab dem ersten Baht, ohne Befreiung. Zimmer, die pro Nacht oder pro Tag vermietet werden, gelten nicht als Wohnnutzung und unterliegen den höheren gewerblichen Sätzen. Ein kleines Homestay mit bis zu vier Zimmern und 20 Gästen unter dem eigenen Dach des Eigentümers gilt weiterhin als Wohnnutzung.

Landwirtschaftliche Flächen zahlen zwischen 0,01 % und 0,10 %, was die Bananenstauden erklärt.

Brachliegendes Land wird teurer

Bei Land, das drei Jahre in Folge ungenutzt bleibt, steigt der Satz um 0,3 %, danach erneut alle drei Jahre, bis höchstens 3 %. Wird das Land genutzt, endet die Erhöhung.

Ermäßigungen

Die Regierung hat die Steuer in mehreren Jahren gesenkt: um 90 % in den Jahren 2020 und 2021 während der Covid-19-Pandemie und um 15 % im Jahr 2023. Diese Senkungen waren befristet. Stand November 2026 war für 2026 keine allgemeine Ermäßigung beschlossen.

Einige Sonderfälle erhalten weiterhin eine Ermäßigung, etwa zwangsvollstreckte Immobilien im Besitz eines Finanzinstituts und bestimmte Bauprojekte.

Wann und wie Sie zahlen

Die lokale Verwaltung verschickt den Steuerbescheid, und die Zahlung ist normalerweise bis Ende April fällig. Die Frist wird manchmal verlängert: 2026 verschob das Innenministerium sie auf Ende Juni, mit Raten im Juni, Juli und August. Bescheide ab 3.000 Baht können in der Regel in drei Raten bezahlt werden.

Bei verspäteter Zahlung fällt ein Zuschlag von 40 % an, der auf 10 % sinkt, wenn Sie vor dem Mahnschreiben zahlen, oder auf 20 %, wenn Sie innerhalb der darin gesetzten Frist zahlen, zuzüglich Zinsen von 1 % pro Monat, höchstens in Höhe der geschuldeten Steuer. Sobald die lokale Verwaltung die unbezahlte Steuer dem Grundbuchamt (Land Office) meldet, trägt das Grundbuchamt keinen Verkauf und keine Übertragung der Immobilie mehr ein. Wenn Sie mit Ihrer Veranlagung nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb von 30 Tagen nach dem Bescheid bei der lokalen Verwaltung Einspruch einlegen.

Häufig gestellte Fragen

Wer muss zahlen?

• •Eine natürliche Person oder ein Unternehmen, der bzw. dem das Grundstück oder Gebäude gehört. Gehören Grundstück und Gebäude verschiedenen Personen, zahlt jede die Steuer auf ihr eigenes Eigentum.
• •Eine Person, die das Nutzungsrecht an staatlichen Grundstücken oder Gebäuden hat, etwa ein Mieter staatlichen Eigentums.
• •Jeder, der für die Angelegenheiten eines Steuerpflichtigen verantwortlich ist, etwa ein Nachlassverwalter, der gesetzliche Vertreter eines Minderjährigen, ein Miteigentümer, der für die anderen zahlt, oder der Liquidator eines Unternehmens.

Was passiert, wenn sich die Nutzung meiner Immobilie im Laufe des Jahres ändert?

Sie müssen die lokale Verwaltung innerhalb von 60 Tagen nach der Änderung informieren, sonst droht eine Geldbuße von bis zu 10.000 Baht. Die lokale Verwaltung beurteilt Eigentum und Nutzung zum Stichtag 1. Januar, daher zeigt sich eine Änderung meist erst im Bescheid des Folgejahres.

Welche Immobilien sind steuerfrei?

• •Staatliches Eigentum, das nicht gewerblich genutzt wird
• •Privates Eigentum, das der Eigentümer den Behörden zur öffentlichen Nutzung überlässt
• •Büros der Vereinten Nationen, Botschaften, Konsulate und das Rote Kreuz
• •Eigentum religiöser Organisationen, das religiösen Zwecken dient
• •Gemeinschaftseigentum nach dem Condominium Act, etwa Schwimmbäder, Fitnessräume und Parkanlagen
• •Sonstiges in Verordnungen festgelegtes Eigentum, etwa öffentliche Brunnen

Wie wird meine Immobilie bewertet?

Grundlage ist der amtliche Schätzwert, also derselbe Wert, nach dem beim Grundbuchamt die Übertragungsgebühr berechnet wird. Die Schätzwerte werden etwa alle vier Jahre überprüft. Die aktuelle Wertetabelle gilt bis 2026, und eine neue ab 2027 könnte die Bemessungsgrundlage der Steuer erhöhen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information, die Sätze wurden im November 2026 geprüft. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an Ihre lokale Verwaltung oder an einen Anwalt.