Quién paga el Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones de Tailandia, los tipos que se aplican hoy, las exenciones para su vivienda y cuándo vence el pago.
Quizá haya notado que sus vecinos tailandeses plantan bananos en cada parcela vacía del barrio. No, el precio del plátano no se ha disparado. El motivo es el Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones, y también puede afectar a su presupuesto anual.
La Ley del Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones se aprobó en 2019 y se aplica desde el 1 de enero de 2020. Sustituyó al antiguo Impuesto sobre Casas y Terrenos y al Impuesto de Desarrollo Local. Quien sea propietario de un terreno o una edificación el 1 de enero de un año determinado debe el impuesto de ese año, sin importar si es tailandés o extranjero. El objetivo es animar a los propietarios a dar uso a sus terrenos.
Qué cambió la ley
- •El impuesto se basa en el valor del terreno, la edificación o la unidad de condominio según la tasación oficial del Gobierno, y no en un alquiler anual fijado por los funcionarios del distrito.
- •El antiguo tipo único del 12,5 % se sustituyó por tipos distintos según el uso del inmueble.
- •Las viviendas habitadas por sus propietarios, que antes pagaban poco o nada, ahora están incluidas.
- •El impuesto lo recauda la administración local: el municipio o la organización administrativa de subdistrito.
Las cuatro categorías de inmuebles
- •Residencial, incluidos los condominios
- •Comercial y otros usos
- •Terreno agrícola
- •Terreno baldío o sin uso
Tipos máximos de la ley
La ley fija un límite para cada categoría. Los tipos que se aplican en la práctica, que se muestran más abajo, son inferiores.
| Categoría | Tipo máximo |
|---|---|
| Comercial y otros | 1,20 % |
| Terreno baldío o sin uso | 1,20 %, que sube con el tiempo hasta el 3 % |
| Residencial | 0,30 % |
| Agrícola | 0,15 % |
Exenciones para su vivienda
Su vivienda habitual puede estar exenta hasta cierto valor. Su nombre debe figurar en el registro de domicilio (tabian baan) del inmueble. Los extranjeros pueden inscribirse en un libro de registro de domicilio amarillo; pregunte a su administración local si acepta el libro amarillo para la exención.
- •Es propietario del terreno y de la casa y vive en ella: los primeros 50 millones de bahts están exentos.
- •Es propietario de una unidad de condominio, vive en ella y su nombre figura en su registro de domicilio: las administraciones locales suelen tratarla como un terreno con casa, por lo que los primeros 50 millones de bahts están exentos. Algunas guías indican 10 millones de bahts, así que consulte a su administración local. En la sentencia 3227/2568, el Tribunal Supremo de Tailandia aplicó una única exención de 50 millones de bahts a una unidad de este tipo y resolvió que los copropietarios la comparten, en lugar de reclamar cada uno la suya.
- •Solo es propietario de la edificación, por ejemplo una casa sobre un terreno arrendado: los primeros 10 millones de bahts están exentos. El propietario del terreno paga el impuesto sobre el terreno.
- •Una segunda vivienda no tiene exención y tributa desde el primer baht.
El terreno agrícola propiedad de una persona física está exento en sus primeros 50 millones de bahts en cada demarcación de administración local. No se necesita registro como agricultor, pero el terreno debe cultivarse de verdad conforme a un mínimo oficial, por ejemplo 200 bananos por rai.
Los tipos que se aplican hoy
Cada tipo se aplica a la parte del valor de tasación que cae dentro de ese tramo.
| Valor de tasación | Tipo |
|---|---|
| Hasta 50 millones de bahts | Exento |
| De 50 a 75 millones de bahts | 0,03 % |
| De 75 a 100 millones de bahts | 0,05 % |
| Más de 100 millones de bahts | 0,10 % |
| Valor de tasación | Tipo |
|---|---|
| Hasta 50 millones de bahts | 0,02 % |
| De 50 a 75 millones de bahts | 0,03 % |
| De 75 a 100 millones de bahts | 0,05 % |
| Más de 100 millones de bahts | 0,10 % |
| Valor de tasación | Tipo |
|---|---|
| Hasta 50 millones de bahts | 0,30 % |
| De 50 a 200 millones de bahts | 0,40 % |
| De 200 a 1000 millones de bahts | 0,50 % |
| De 1000 a 5000 millones de bahts | 0,60 % |
| Más de 5000 millones de bahts | 0,70 % |
Una vivienda que alquila a un inquilino con un contrato mensual o anual sigue contando como uso residencial, pero como segunda vivienda: paga el 0,02 % desde el primer baht, sin exención. Las habitaciones que se alquilan por noches o por días no son uso residencial y pagan los tipos comerciales, más altos. Un pequeño homestay, con hasta cuatro habitaciones y 20 huéspedes bajo el propio techo del propietario, sigue contando como residencial.
El terreno agrícola paga entre el 0,01 % y el 0,10 %, lo que explica los bananos.
El terreno baldío sale cada vez más caro
Al terreno que permanece sin uso durante tres años seguidos se le sube el tipo un 0,3 %, y de nuevo cada tres años más, hasta un máximo del 3 %. Dar uso al terreno detiene la subida.
Reducciones
El Gobierno ha rebajado la factura en varios años: un 90 % en 2020 y 2021 durante la pandemia de covid-19, y un 15 % en 2023. Estas rebajas fueron temporales. A noviembre de 2026, no se había aprobado ninguna reducción general para 2026.
Algunos casos especiales siguen recibiendo una reducción, como los inmuebles embargados en poder de una entidad financiera y ciertos proyectos inmobiliarios.
Cuándo y cómo pagar
La administración local envía la liquidación, y el pago suele vencer a finales de abril. A veces se amplía el plazo: en 2026 el Ministerio del Interior lo trasladó a finales de junio, con plazos en junio, julio y agosto. Las liquidaciones de 3000 bahts o más suelen poder pagarse en tres plazos.
El pago fuera de plazo conlleva un recargo del 40 %, que se reduce al 10 % si paga antes de la carta de advertencia o al 20 % si paga dentro del plazo que esta fija, más intereses del 1 % mensual, con un tope igual al impuesto adeudado. Cuando la administración local comunica el impago a la Oficina de Tierras, esta no inscribirá ninguna venta ni transmisión del inmueble. Si no está de acuerdo con su liquidación, tiene 30 días desde la notificación para presentar una reclamación ante la administración local.
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene que pagar?
- •La persona física o la empresa propietaria del terreno o la edificación. Si el terreno y la edificación pertenecen a personas distintas, cada una paga el impuesto por lo que posee.
- •Quien tenga el derecho de uso de terrenos o edificaciones del Estado, como el arrendatario de un bien público.
- •Cualquier persona responsable de los asuntos de un contribuyente, como el administrador de una herencia, el representante legal de un menor, un copropietario que paga en nombre de los demás o el liquidador de una empresa.
¿Qué ocurre si el uso de mi inmueble cambia durante el año?
Debe comunicarlo a la administración local en un plazo de 60 días desde el cambio, o se expone a una multa de hasta 10.000 bahts. La administración local evalúa la titularidad y el uso a 1 de enero, por lo que un cambio suele reflejarse en la liquidación del año siguiente.
¿Qué inmuebles están exentos?
- •Los bienes del Estado que no se usan con fines comerciales
- •Los bienes privados que el propietario cede a las autoridades para uso público
- •Las oficinas de las Naciones Unidas, las embajadas, los consulados y la Cruz Roja
- •Los bienes de organizaciones religiosas destinados a fines religiosos
- •Los elementos comunes según la Ley de Condominios, como piscinas, gimnasios y parques
- •Otros bienes previstos en los reglamentos, como los pozos públicos
¿Cómo se valora mi inmueble?
El impuesto utiliza el valor de tasación oficial, el mismo que se usa para calcular la tasa de transmisión en la Oficina de Tierras. Los valores de tasación se revisan aproximadamente cada cuatro años. El baremo actual está vigente hasta 2026, y uno nuevo a partir de 2027 podría elevar la base sobre la que se calcula el impuesto.
Este artículo ofrece información general, con tipos comprobados en noviembre de 2026. Para su caso concreto, consulte a su administración local o a un abogado.
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