Maa- ja rakennusvero Thaimaassa: mitä kiinteistönomistajat maksavat

Olet ehkä huomannut, että thaimaalaiset naapurisi istuttavat banaanipuita naapuruston jokaiselle tyhjälle tontille. Ei, banaanien hinta ei ole nousussa. Syy on maa- ja rakennusvero, ja se voi vaikuttaa myös sinun vuosibudjettiisi.

Land and Building Tax Act hyväksyttiin vuonna 2019, ja sitä on sovellettu 1. tammikuuta 2020 alkaen. Laki korvasi vanhemman talo- ja maaveron sekä paikallisen kehitysveron. Joka omistaa maata tai rakennuksen kunkin vuoden 1. tammikuuta, on velvollinen maksamaan veron kyseiseltä vuodelta, eikä sillä ole merkitystä, onko omistaja thaimaalainen vai ulkomaalainen. Tavoitteena on kannustaa omistajia ottamaan maansa käyttöön.

Mitä laki muutti

• •Vero perustuu valtion arvioimaan maan, rakennuksen tai kerrostalohuoneiston (condominium) arvoon, ei piirin virkamiesten vahvistamaan vuokra-arvoon.
• •Vanha kiinteä 12,5 %:n veroprosentti korvattiin eri veroprosenteilla, jotka riippuvat kiinteistön käytöstä.
• •Omistajiensa asumat kodit, joista maksettiin aiemmin vähän tai ei mitään, kuuluvat nyt veron piiriin.
• •Veron perii paikallisviranomainen: kunta tai alueen paikallishallinto-organisaatio (Tambon Administrative Organization).

Kiinteistöjen neljä luokkaa

• •Asuinkäyttö, myös condominium-huoneistot
• •Liike- ja muu käyttö
• •Maatalousmaa
• •Rakentamaton tai käyttämätön maa

Lain enimmäisveroprosentit

Laki asettaa kullekin luokalle ylärajan. Todellisuudessa perittävät veroprosentit, jotka esitetään jäljempänä, ovat matalampia.

Kotisi verovapautukset

Vakituinen kotisi voi olla verovapaa tiettyyn arvoon asti. Nimesi on oltava kiinteistön asukasrekisterissä (tabian baan). Ulkomaalaiset voidaan merkitä keltaiseen asukasrekisterikirjaan; kysy paikallisviranomaiselta, hyväksyykö se keltaisen kirjan verovapautusta varten.

• •Omistat maan ja talon ja asut siellä: ensimmäiset 50 miljoonaa bahtia ovat verovapaita.
• •Omistat condominium-huoneiston, asut siellä ja nimesi on sen asukasrekisterissä: paikallisviranomaiset kohtelevat sitä yleensä kuten maata, jolla on talo, joten ensimmäiset 50 miljoonaa bahtia ovat verovapaita. Joissakin oppaissa mainitaan 10 miljoonaa bahtia, joten kysy paikallisviranomaiselta. Ratkaisussa 3227/2568 Thaimaan korkein oikeus sovelsi tällaiseen huoneistoon yhtä 50 miljoonan bahtin verovapautusta ja katsoi, että yhteisomistajat jakavat sen sen sijaan, että kukin vaatisi omansa.
• •Omistat vain rakennuksen, esimerkiksi talon vuokramaalla: ensimmäiset 10 miljoonaa bahtia ovat verovapaita. Maanomistaja maksaa veron maasta.
• •Toisella kodilla ei ole verovapautusta, ja sitä verotetaan ensimmäisestä bahtista alkaen.

Yksityishenkilön omistama maatalousmaa on verovapaa ensimmäisten 50 miljoonan bahtin osalta kunkin paikallisviranomaisen alueella. Maanviljelijäksi rekisteröityminen ei ole tarpeen, mutta maata on todella viljeltävä virallisen vähimmäismäärän mukaisesti, esimerkiksi 200 banaanikasvia raita kohti.

Nyt perittävät veroprosentit

Kutakin veroprosenttia sovelletaan siihen osaan arvioidusta arvosta, joka osuu kyseiseen portaaseen.

Koti, jonka vuokraat vuokralaiselle kuukausi- tai vuosisopimuksella, lasketaan edelleen asuinkäytöksi, mutta toiseksi kodiksi: siitä maksetaan 0,02 % ensimmäisestä bahtista alkaen ilman verovapautusta. Yö- tai päiväkohtaisesti vuokrattavat huoneet eivät ole asuinkäyttöä, ja niistä maksetaan korkeammat liikekäytön veroprosentit. Pieni homestay, jossa on enintään neljä huonetta ja 20 vierasta omistajan oman katon alla, lasketaan edelleen asuinkäytöksi.

Maatalousmaasta maksetaan 0,01–0,10 %, mikä selittää banaanipuut.

Rakentamaton maa kallistuu

Jos maa on käyttämättä kolme vuotta peräkkäin, sen veroprosenttia korotetaan 0,3 %:lla ja uudelleen jokaisen seuraavan kolmen vuoden jälkeen, enintään 3 %:iin asti. Kun maa otetaan käyttöön, korotukset loppuvat.

Alennukset

Hallitus on alentanut veroa useana vuonna: 90 % vuosina 2020 ja 2021 covid-19-pandemian aikana ja 15 % vuonna 2023. Alennukset olivat väliaikaisia. Marraskuussa 2026 vuodelle 2026 ei ollut säädetty yleistä alennusta.

Eräät erityistapaukset saavat yhä alennuksen, esimerkiksi rahoituslaitoksen hallussa olevat pakkohuutokauppakiinteistöt ja tietyt kehityshankkeet.

Milloin ja miten maksat

Paikallisviranomainen lähettää verolaskun, ja maksu erääntyy tavallisesti huhtikuun lopussa. Määräaikaa jatketaan joskus: vuonna 2026 sisäministeriö siirsi sen kesäkuun loppuun, ja erät maksettiin kesä-, heinä- ja elokuussa. Vähintään 3 000 bahtin verolaskut voi yleensä maksaa kolmessa erässä.

Myöhästyneestä maksusta peritään 40 %:n korotus, joka laskee 10 %:iin, jos maksat ennen maksukehotusta, tai 20 %:iin, jos maksat kehotuksessa asetetussa määräajassa, sekä 1 %:n kuukausikorko, enintään maksamatta olevan veron määrään asti. Kun paikallisviranomainen on ilmoittanut maksamattomasta verosta Land Officelle (maarekisteritoimistolle), Land Office ei kirjaa kiinteistön myyntiä tai luovutusta. Jos olet eri mieltä verotuksestasi, sinulla on 30 päivää ilmoituksesta aikaa tehdä oikaisuvaatimus paikallisviranomaiselle.

Usein kysytyt kysymykset

Kenen on maksettava?

• •Yksityishenkilön tai yrityksen, joka omistaa maan tai rakennuksen. Jos maalla ja rakennuksella on eri omistajat, kukin maksaa veron omistamastaan osasta.
• •Henkilön, jolla on käyttöoikeus valtion omistamaan maahan tai rakennuksiin, esimerkiksi valtion kiinteistön vuokralaisen.
• •Kenen tahansa, joka vastaa verovelvollisen asioista, esimerkiksi kuolinpesän pesänhoitajan, alaikäisen laillisen edustajan, muiden puolesta maksavan yhteisomistajan tai yrityksen selvitysmiehen.

Entä jos kiinteistöni käyttö muuttuu kesken vuoden?

Sinun on ilmoitettava paikallisviranomaiselle 60 päivän kuluessa muutoksesta, tai voit saada enintään 10 000 bahtin sakon. Paikallisviranomainen arvioi omistuksen ja käytön 1. tammikuuta tilanteen mukaan, joten muutos näkyy yleensä vasta seuraavan vuoden verolaskussa.

Mitkä kiinteistöt ovat verovapaita?

• •Valtion omaisuus, jota ei käytetä liiketoimintaan
• •Yksityinen omaisuus, jonka omistaja antaa viranomaisten käyttöön yleiseen tarkoitukseen
• •Yhdistyneiden kansakuntien toimistot, suurlähetystöt, konsulaatit ja Punainen Risti
• •Uskonnollisten järjestöjen omaisuus, jota käytetään uskonnollisiin tarkoituksiin
• •Condominium Actin mukainen yhteinen omaisuus, kuten uima-altaat, kuntosalit ja puistot
• •Muu säädöksissä määritelty omaisuus, kuten yleiset kaivot

Miten kiinteistöni arvo määritetään?

Vero perustuu viralliseen arvioituun arvoon, samaan arvoon, jolla Land Officessa lasketaan luovutusmaksu. Arvioituja arvoja tarkistetaan noin neljän vuoden välein. Nykyinen arvoluettelo on voimassa vuoden 2026 loppuun, ja vuodesta 2027 alkaen uusi luettelo voi nostaa veron perusteena olevaa määrää.

Tämä artikkeli on yleistä tietoa, ja veroprosentit on tarkistettu marraskuussa 2026. Kysy omasta tilanteestasi paikallisviranomaiselta tai lakimieheltä.