Wie de Thaise grond- en gebouwenbelasting betaalt, welke tarieven nu gelden, welke vrijstellingen er zijn voor uw woning en wanneer de aanslag betaald moet worden.
Misschien is het u opgevallen dat uw Thaise buren op elk leeg stuk grond in de buurt bananenbomen planten. Nee, de bananenprijs stijgt niet. De reden is de grond- en gebouwenbelasting, en die kan ook uw jaarbudget raken.
De Land and Building Tax Act werd in 2019 aangenomen en geldt sinds 1 januari 2020. De wet verving de oudere huis- en grondbelasting en de lokale ontwikkelingsbelasting. Wie op 1 januari van een jaar grond of een gebouw bezit, is over dat jaar belasting verschuldigd, ongeacht of de eigenaar Thai of buitenlander is. Het doel is eigenaren aan te moedigen hun grond te gebruiken.
Wat de wet veranderde
- •De belasting is gebaseerd op de door de overheid getaxeerde waarde van de grond, het gebouw of het appartement, niet op een jaarlijkse huurwaarde die door districtsambtenaren wordt vastgesteld.
- •Het oude vaste tarief van 12,5% is vervangen door verschillende tarieven die afhangen van het gebruik van het vastgoed.
- •Woningen die door de eigenaar zelf worden bewoond, waarover vroeger weinig of niets werd betaald, vallen er nu ook onder.
- •De belasting wordt geïnd door de lokale overheid: de gemeente of de subdistrictsorganisatie (Tambon Administrative Organization).
De vier categorieën vastgoed
- •Wonen, inclusief appartementen (condominiums)
- •Commercieel en overig gebruik
- •Landbouwgrond
- •Braakliggende of ongebruikte grond
Maximumtarieven in de wet
De wet legt per categorie een plafond vast. De tarieven die werkelijk worden geheven, verderop vermeld, liggen lager.
| Categorie | Maximumtarief |
|---|---|
| Commercieel en overig | 1,20% |
| Braakliggende of ongebruikte grond | 1,20%, op termijn oplopend tot 3% |
| Wonen | 0,30% |
| Landbouw | 0,15% |
Vrijstellingen voor uw woning
Uw hoofdverblijf kan tot een bepaalde waarde vrijgesteld zijn. Uw naam moet dan in het huisregister (tabian baan) van de woning staan. Buitenlanders kunnen worden ingeschreven in een geel huisregisterboekje; vraag uw lokale overheid of zij het gele boekje voor de vrijstelling accepteert.
- •U bezit de grond en het huis en woont er: de eerste 50 miljoen baht is vrijgesteld.
- •U bezit een appartement, woont er en staat ingeschreven in het huisregister ervan: lokale overheden behandelen dit doorgaans als grond met een huis, dus de eerste 50 miljoen baht is vrijgesteld. Sommige gidsen noemen 10 miljoen baht, dus vraag het na bij uw lokale overheid. In uitspraak 3227/2568 paste het Thaise Hooggerechtshof op zo'n appartement één vrijstelling van 50 miljoen baht toe en oordeelde dat mede-eigenaren die vrijstelling delen in plaats van elk een eigen vrijstelling te claimen.
- •U bezit alleen het gebouw, bijvoorbeeld een huis op gepachte grond: de eerste 10 miljoen baht is vrijgesteld. De grondeigenaar betaalt de belasting over de grond.
- •Voor een tweede woning geldt geen vrijstelling; die wordt vanaf de eerste baht belast.
Landbouwgrond in bezit van een particulier is per gebied van een lokale overheid vrijgesteld over de eerste 50 miljoen baht. Registratie als boer is niet nodig, maar de grond moet echt bewerkt worden volgens een officieel minimum, bijvoorbeeld 200 bananenplanten per rai.
De tarieven die nu gelden
Elk tarief geldt voor het deel van de getaxeerde waarde dat in die schijf valt.
| Getaxeerde waarde | Tarief |
|---|---|
| Tot 50 miljoen baht | Vrijgesteld |
| 50 tot 75 miljoen baht | 0,03% |
| 75 tot 100 miljoen baht | 0,05% |
| Boven 100 miljoen baht | 0,10% |
| Getaxeerde waarde | Tarief |
|---|---|
| Tot 50 miljoen baht | 0,02% |
| 50 tot 75 miljoen baht | 0,03% |
| 75 tot 100 miljoen baht | 0,05% |
| Boven 100 miljoen baht | 0,10% |
| Getaxeerde waarde | Tarief |
|---|---|
| Tot 50 miljoen baht | 0,30% |
| 50 tot 200 miljoen baht | 0,40% |
| 200 miljoen tot 1 miljard baht | 0,50% |
| 1 tot 5 miljard baht | 0,60% |
| Boven 5 miljard baht | 0,70% |
Een woning die u per maand of per jaar verhuurt aan een huurder, telt nog steeds als woongebruik, maar dan als tweede woning: u betaalt 0,02% vanaf de eerste baht, zonder vrijstelling. Kamers die per nacht of per dag worden verhuurd, gelden niet als woongebruik en vallen onder de hogere commerciële tarieven. Een kleine homestay, met maximaal vier kamers en 20 gasten onder het eigen dak van de eigenaar, telt nog wel als woongebruik.
Landbouwgrond betaalt tussen 0,01% en 0,10%, en dat verklaart de bananenbomen.
Braakliggende grond wordt duurder
Voor grond die drie jaar achter elkaar ongebruikt blijft, stijgt het tarief met 0,3%, en daarna opnieuw na elke volgende drie jaar, tot maximaal 3%. Wie de grond in gebruik neemt, stopt de verhoging.
Verlagingen
De overheid heeft de aanslag in verschillende jaren verlaagd: met 90% in 2020 en 2021 tijdens de covid-19-pandemie, en met 15% in 2023. Deze verlagingen waren tijdelijk. Per november 2026 was er voor 2026 geen algemene verlaging vastgesteld.
Sommige bijzondere gevallen krijgen nog steeds een verlaging, zoals executievastgoed in handen van een financiële instelling en bepaalde ontwikkelingsprojecten.
Wanneer en hoe u betaalt
De lokale overheid stuurt de aanslag, en die moet normaal gesproken eind april betaald zijn. Soms wordt de termijn verlengd: in 2026 verschoof het ministerie van Binnenlandse Zaken de datum naar eind juni, met termijnbetalingen in juni, juli en augustus. Aanslagen van 3.000 baht of meer kunnen meestal in drie termijnen worden betaald.
Bij te late betaling volgt een toeslag van 40%, verlaagd tot 10% als u betaalt vóór de aanmaning of tot 20% als u betaalt binnen de termijn die de aanmaning stelt, plus 1% rente per maand, met als maximum het verschuldigde belastingbedrag. Zodra de lokale overheid onbetaalde belasting meldt bij het Land Office (het Thaise kadaster), registreert het Land Office geen verkoop of overdracht van het vastgoed meer. Bent u het niet eens met uw aanslag, dan heeft u 30 dagen na de kennisgeving om bezwaar te maken bij de lokale overheid.
Veelgestelde vragen
Wie moet betalen?
- •Een particulier of bedrijf dat eigenaar is van de grond of het gebouw. Zijn de grond en het gebouw van verschillende eigenaren, dan betaalt ieder de belasting over wat hij of zij bezit.
- •Iemand die het gebruiksrecht heeft op grond of gebouwen van de staat, zoals een huurder van staatseigendom.
- •Iedereen die verantwoordelijk is voor de zaken van een belastingplichtige, zoals een executeur van een nalatenschap, de wettelijk vertegenwoordiger van een minderjarige, een mede-eigenaar die namens de anderen betaalt of de vereffenaar van een bedrijf.
Wat als het gebruik van mijn vastgoed in de loop van het jaar verandert?
U moet de lokale overheid binnen 60 dagen na de wijziging informeren, anders riskeert u een boete van maximaal 10.000 baht. De lokale overheid beoordeelt eigendom en gebruik per 1 januari, dus een wijziging is meestal pas zichtbaar in de aanslag van het jaar erna.
Welk vastgoed is vrijgesteld?
- •Staatseigendom dat niet commercieel wordt gebruikt
- •Particulier eigendom dat de eigenaar de overheid laat gebruiken ten behoeve van het publiek
- •Kantoren van de Verenigde Naties, ambassades, consulaten en het Rode Kruis
- •Eigendom van religieuze organisaties dat voor religieuze doeleinden wordt gebruikt
- •Gemeenschappelijk eigendom onder de Condominium Act, zoals zwembaden, fitnessruimtes en parken
- •Ander vastgoed dat in regelgeving is aangewezen, zoals openbare waterputten
Hoe wordt mijn vastgoed gewaardeerd?
De belasting gaat uit van de officiële getaxeerde waarde, dezelfde waarde waarmee bij het Land Office de overdrachtskosten worden berekend. Getaxeerde waarden worden ongeveer elke vier jaar herzien. De huidige waardelijst loopt tot en met 2026, en een nieuwe lijst vanaf 2027 kan het bedrag waarover belasting wordt geheven verhogen.
Dit artikel bevat algemene informatie; de tarieven zijn gecontroleerd in november 2026. Voor uw eigen situatie kunt u terecht bij uw lokale overheid of een advocaat.
Bekijk per type: Huizen en villa's te koopCondo's en appartementen te koopGrond te koopHuizen en villa's te huurCondo's en appartementen te huur
