Mark- och byggnadsskatt i Thailand: vad fastighetsägare betalar

Du har kanske lagt märke till att dina thailändska grannar planterar bananträd på varenda tom tomt i området. Nej, bananpriset är inte på väg upp. Orsaken är mark- och byggnadsskatten, och den kan påverka även din årsbudget.

Land and Building Tax Act antogs 2019 och har gällt sedan den 1 januari 2020. Den ersatte den äldre hus- och markskatten och den lokala utvecklingsskatten. Den som äger mark eller en byggnad den 1 januari ett visst år är skyldig att betala skatten för det året, oavsett om ägaren är thailändsk eller utländsk. Syftet är att uppmuntra ägare att använda sin mark.

Vad lagen ändrade

• •Skatten grundas på det värde som staten har taxerat marken, byggnaden eller bostadsrätten (condominium-lägenheten) till, inte på en årlig hyra som fastställs av distriktets tjänstemän.
• •Den gamla enhetliga skattesatsen på 12,5 % ersattes av olika skattesatser som beror på hur fastigheten används.
• •Bostäder där ägarna själva bor, som tidigare betalade lite eller ingenting, omfattas nu.
• •Skatten tas ut av den lokala myndigheten: kommunen eller den lokala förvaltningsorganisationen (Tambon Administrative Organization).

Fastigheternas fyra kategorier

• •Bostad, inklusive condominium-lägenheter
• •Kommersiell och annan användning
• •Jordbruksmark
• •Obebyggd eller oanvänd mark

Högsta skattesatser enligt lagen

Lagen anger ett tak för varje kategori. De skattesatser som faktiskt tas ut, och som visas längre ned, är lägre.

Undantag för din bostad

Din permanentbostad kan vara undantagen upp till ett visst värde. Ditt namn måste stå i fastighetens husregistrering (tabian baan). Utlänningar kan föras in i en gul husregistreringsbok; fråga din lokala myndighet om den godtar den gula boken för undantaget.

• •Du äger marken och huset och bor där: de första 50 miljoner baht är undantagna.
• •Du äger en condominium-lägenhet, bor där och står i dess husregistrering: lokala myndigheter behandlar den i regel som mark med ett hus, så de första 50 miljoner baht är undantagna. Vissa guider anger 10 miljoner baht, så fråga din lokala myndighet. I avgörande 3227/2568 tillämpade Thailands högsta domstol ett enda undantag på 50 miljoner baht på en sådan lägenhet och fastslog att delägare delar det i stället för att var och en gör anspråk på ett eget.
• •Du äger bara byggnaden, till exempel ett hus på arrenderad mark: de första 10 miljoner baht är undantagna. Markägaren betalar skatten för marken.
• •Ett fritidshus eller annat andra boende har inget undantag och beskattas från första baht.

Jordbruksmark som ägs av en privatperson är undantagen för de första 50 miljoner baht inom varje lokal myndighets område. Ingen registrering som jordbrukare krävs, men marken måste verkligen brukas enligt ett officiellt minimum, till exempel 200 bananplantor per rai.

Skattesatserna som gäller i dag

Varje skattesats gäller för den del av det taxerade värdet som hamnar inom det skiktet.

En bostad som du hyr ut till en hyresgäst per månad eller per år räknas fortfarande som bostad, men som andra bostad: den betalar 0,02 % från första baht, utan undantag. Rum som hyrs ut per natt eller per dag räknas inte som bostadsanvändning och betalar de högre kommersiella skattesatserna. En liten homestay, med högst fyra rum och 20 gäster under ägarens eget tak, räknas fortfarande som bostad.

Jordbruksmark betalar mellan 0,01 % och 0,10 %, vilket förklarar bananträden.

Obebyggd mark blir dyrare

För mark som står oanvänd tre år i rad höjs skattesatsen med 0,3 %, och sedan igen efter varje ytterligare treårsperiod, upp till högst 3 %. Tar man marken i bruk upphör höjningen.

Nedsättningar

Regeringen har sänkt skatten flera år: med 90 % 2020 och 2021 under covid-19-pandemin och med 15 % 2023. Sänkningarna var tillfälliga. I november 2026 hade ingen allmän nedsättning beslutats för 2026.

Vissa särskilda fall får fortfarande en nedsättning, till exempel utmätta fastigheter som innehas av ett finansinstitut och vissa utvecklingsprojekt.

När och hur du betalar

Den lokala myndigheten skickar skattebeskedet, och betalningen ska normalt vara gjord i slutet av april. Datumet förlängs ibland: 2026 flyttade inrikesministeriet det till slutet av juni, med delbetalningar i juni, juli och augusti. Belopp på 3 000 baht eller mer kan oftast betalas i tre delbetalningar.

Vid sen betalning tillkommer en avgift på 40 %, som sänks till 10 % om du betalar före betalningspåminnelsen eller till 20 % om du betalar inom den tid som påminnelsen anger, plus ränta på 1 % per månad, högst upp till den skuldsatta skatten. När den lokala myndigheten har anmält obetald skatt till Land Office (inskrivningsmyndigheten) registrerar Land Office ingen försäljning eller överlåtelse av fastigheten. Om du inte håller med om ditt skattebesked har du 30 dagar från beskedet på dig att invända hos den lokala myndigheten.

Vanliga frågor

Vem ska betala?

• •En privatperson eller ett företag som äger marken eller byggnaden. Om marken och byggnaden har olika ägare betalar var och en skatten för det de äger.
• •En person som har nyttjanderätt till statligt ägd mark eller statligt ägda byggnader, till exempel en hyresgäst i statlig egendom.
• •Den som ansvarar för en skattskyldigs angelägenheter, till exempel en dödsboförvaltare, en underårigs förmyndare, en delägare som betalar för de andras räkning eller ett bolags likvidator.

Vad händer om användningen av min fastighet ändras under året?

Du måste meddela den lokala myndigheten inom 60 dagar från ändringen, annars riskerar du böter på upp till 10 000 baht. Den lokala myndigheten bedömer ägande och användning per den 1 januari, så en ändring syns oftast först i nästa års skattebesked.

Vilka fastigheter är undantagna?

• •Statlig egendom som inte används kommersiellt
• •Privat egendom som ägaren låter myndigheterna använda för allmänheten
• •Kontor för Förenta nationerna, ambassader, konsulat och Röda korset
• •Religiösa organisationers egendom som används för religiösa ändamål
• •Gemensam egendom enligt Condominium Act, till exempel pooler, gym och parker
• •Annan egendom som anges i föreskrifter, till exempel allmänna brunnar

Hur värderas min fastighet?

Skatten utgår från det officiella taxerade värdet, samma värde som används för att beräkna överlåtelseavgiften hos Land Office. De taxerade värdena ses över ungefär vart fjärde år. Den nuvarande värderingslistan gäller till och med 2026, och en ny från 2027 kan höja det belopp som skatten grundas på.

Den här artikeln är allmän information, och skattesatserna kontrollerades i november 2026. Fråga din lokala myndighet eller en advokat om just din situation.