ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราที่จัดเก็บจริงในปัจจุบัน ข้อยกเว้นสำหรับบ้านของคุณ และกำหนดชำระภาษี
คุณอาจสังเกตเห็นว่าเพื่อนบ้านชาวไทยปลูกต้นกล้วยไว้บนที่ดินว่างทุกแปลงในละแวกบ้าน ไม่ใช่เพราะราคากล้วยกำลังขึ้นหรอกนะ เหตุผลจริง ๆ คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอาจส่งผลต่องบประมาณรายปีของคุณด้วยเช่นกัน
พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผ่านความเห็นชอบในปี 2019 (พ.ศ. 2562) และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 (พ.ศ. 2563) โดยใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่เดิม ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีใด มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้น ไม่ว่าเจ้าของจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ จุดประสงค์ของกฎหมายคือส่งเสริมให้เจ้าของนำที่ดินไปใช้ประโยชน์
สิ่งที่พระราชบัญญัตินี้เปลี่ยนแปลง
- •ภาษีคำนวณจากมูลค่าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดตามราคาประเมินของทางราชการ ไม่ใช่จากค่ารายปีที่เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกำหนด
- •อัตราคงที่เดิม 12.5% ถูกแทนที่ด้วยอัตราที่แตกต่างกันตามลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน
- •บ้านที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง ซึ่งแต่เดิมเสียภาษีน้อยมากหรือไม่ต้องเสียเลย ปัจจุบันอยู่ในข่ายต้องเสียภาษีแล้ว
- •ภาษีจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.)
ทรัพย์สิน 4 ประเภท
- •ที่อยู่อาศัย รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม
- •พาณิชยกรรมและการใช้ประโยชน์อื่น
- •ที่ดินเกษตรกรรม
- •ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์
อัตราภาษีสูงสุดตามพระราชบัญญัติ
พระราชบัญญัติกำหนดเพดานอัตราภาษีไว้สำหรับแต่ละประเภท ส่วนอัตราที่จัดเก็บจริงซึ่งแสดงไว้ด้านล่างนั้นต่ำกว่าเพดานนี้
| ประเภท | อัตราสูงสุด |
|---|---|
| พาณิชยกรรมและอื่น ๆ | 1.20% |
| ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ | 1.20% และเพิ่มขึ้นได้ถึง 3% ตามระยะเวลา |
| ที่อยู่อาศัย | 0.30% |
| เกษตรกรรม | 0.15% |
ข้อยกเว้นสำหรับบ้านของคุณ
บ้านหลังหลักของคุณอาจได้รับยกเว้นภาษีจนถึงมูลค่าที่กำหนด โดยต้องมีชื่อคุณอยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้น ชาวต่างชาติสามารถมีชื่อในทะเบียนบ้านเล่มเหลือง (ท.ร.13) ได้ ควรสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของคุณว่ายอมรับทะเบียนบ้านเล่มเหลืองเพื่อใช้สิทธิยกเว้นหรือไม่
- •คุณเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน และอาศัยอยู่ที่นั่น: ได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก
- •คุณเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียม อาศัยอยู่ที่นั่น และมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดนั้น: โดยทั่วไปองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะถือเหมือนที่ดินพร้อมบ้าน จึงได้รับยกเว้นสำหรับ 50 ล้านบาทแรก บางแหล่งข้อมูลระบุว่า 10 ล้านบาท จึงควรสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของคุณ ตามศาลฎีกา คำพิพากษาที่ 3227/2568 ศาลได้นำสิทธิยกเว้น 50 ล้านบาทเพียงหนึ่งสิทธิมาใช้กับห้องชุดลักษณะนี้ และวินิจฉัยว่าเจ้าของร่วมต้องใช้สิทธินี้ร่วมกัน ไม่ใช่ต่างคนต่างขอใช้สิทธิของตนเอง
- •คุณเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านบนที่ดินเช่า: ได้รับยกเว้นสำหรับ 10 ล้านบาทแรก ส่วนเจ้าของที่ดินเป็นผู้เสียภาษีสำหรับที่ดิน
- •บ้านหลังที่สองไม่ได้รับยกเว้น และต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก
ที่ดินเกษตรกรรมที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของได้รับยกเว้นสำหรับ 50 ล้านบาทแรกในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแต่ละแห่ง ไม่จำเป็นต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกร แต่ที่ดินต้องใช้ทำการเกษตรจริงตามเกณฑ์ขั้นต่ำที่ทางราชการกำหนด เช่น กล้วย 200 ต้นต่อไร่
อัตราที่จัดเก็บในปัจจุบัน
แต่ละอัตราใช้กับส่วนของราคาประเมินที่อยู่ในช่วงมูลค่านั้น
| ราคาประเมิน | อัตรา |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | ยกเว้น |
| 50 ถึง 75 ล้านบาท | 0.03% |
| 75 ถึง 100 ล้านบาท | 0.05% |
| เกิน 100 ล้านบาท | 0.10% |
| ราคาประเมิน | อัตรา |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0.02% |
| 50 ถึง 75 ล้านบาท | 0.03% |
| 75 ถึง 100 ล้านบาท | 0.05% |
| เกิน 100 ล้านบาท | 0.10% |
| ราคาประเมิน | อัตรา |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0.30% |
| 50 ถึง 200 ล้านบาท | 0.40% |
| 200 ล้านถึง 1,000 ล้านบาท | 0.50% |
| 1,000 ถึง 5,000 ล้านบาท | 0.60% |
| เกิน 5,000 ล้านบาท | 0.70% |
บ้านที่คุณให้ผู้เช่าเช่าแบบรายเดือนหรือรายปียังถือเป็นที่อยู่อาศัย แต่นับเป็นบ้านหลังที่สอง: เสียภาษี 0.02% ตั้งแต่บาทแรกโดยไม่มีการยกเว้น ห้องที่ให้เช่าเป็นรายคืนหรือรายวันไม่ถือเป็นการใช้เพื่ออยู่อาศัย และต้องเสียภาษีในอัตราพาณิชยกรรมที่สูงกว่า ส่วนโฮมสเตย์ขนาดเล็กที่มีไม่เกินสี่ห้องและรับแขกได้ไม่เกิน 20 คน ภายในบ้านที่เจ้าของอาศัยอยู่เอง ยังถือเป็นที่อยู่อาศัย
ที่ดินเกษตรกรรมเสียภาษีระหว่าง 0.01% ถึง 0.10% ซึ่งอธิบายได้ว่าทำไมจึงมีต้นกล้วยอยู่เต็มไปหมด
ที่ดินว่างเปล่ามีภาระภาษีสูงขึ้นเรื่อย ๆ
ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ติดต่อกันสามปีจะถูกเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% และเพิ่มอีกทุก ๆ สามปีถัดไป จนถึงอัตราสูงสุด 3% การนำที่ดินไปใช้ประโยชน์จะทำให้อัตราหยุดเพิ่มขึ้น
การลดภาษี
รัฐบาลได้ลดภาษีลงในหลายปี: ลด 90% ในปี 2020 และ 2021 ช่วงการระบาดของโควิด-19 และลด 15% ในปี 2023 การลดดังกล่าวเป็นมาตรการชั่วคราว และ ณ เดือนพฤศจิกายน 2026 ยังไม่มีการออกมาตรการลดภาษีทั่วไปสำหรับปี 2026
กรณีพิเศษบางกรณียังคงได้รับการลดภาษี เช่น ทรัพย์สินรอการขายที่สถาบันการเงินได้มาจากการบังคับชำระหนี้ และโครงการพัฒนาบางประเภท
กำหนดเวลาและวิธีชำระภาษี
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งแบบแจ้งการประเมินภาษี และโดยปกติต้องชำระภายในสิ้นเดือนเมษายน บางปีมีการขยายเวลา: ในปี 2026 กระทรวงมหาดไทยได้เลื่อนกำหนดเป็นสิ้นเดือนมิถุนายน โดยแบ่งผ่อนชำระในเดือนมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม ภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไปโดยทั่วไปสามารถผ่อนชำระได้สามงวด
การชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับ 40% ซึ่งลดเหลือ 10% หากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน หรือ 20% หากชำระภายในระยะเวลาที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด และมีเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือน แต่ไม่เกินจำนวนภาษีที่ค้างชำระ เมื่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งภาษีค้างชำระไปยังสำนักงานที่ดินแล้ว สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนการขายหรือการโอนทรัพย์สินนั้น หากคุณไม่เห็นด้วยกับการประเมิน คุณมีเวลา 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้งในการยื่นคัดค้านต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
คำถามที่พบบ่อย
ใครต้องเสียภาษี?
- •บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของต่างกัน แต่ละคนเสียภาษีในส่วนที่ตนเป็นเจ้าของ
- •ผู้ที่ได้รับสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าทรัพย์สินของรัฐ
- •ผู้ที่มีหน้าที่ดูแลกิจการของผู้เสียภาษี เช่น ผู้จัดการมรดก ผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์ เจ้าของร่วมที่ชำระภาษีแทนเจ้าของร่วมคนอื่น หรือผู้ชำระบัญชีของบริษัท
หากการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินของฉันเปลี่ยนไประหว่างปี จะเป็นอย่างไร?
คุณต้องแจ้งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใน 60 วันนับแต่มีการเปลี่ยนแปลง มิฉะนั้นอาจถูกปรับไม่เกิน 10,000 บาท องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นประเมินการเป็นเจ้าของและการใช้ประโยชน์ ณ วันที่ 1 มกราคม ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงมักจะไปปรากฏในใบแจ้งภาษีของปีถัดไป
ทรัพย์สินใดบ้างที่ได้รับยกเว้น?
- •ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
- •ทรัพย์สินของเอกชนที่เจ้าของยินยอมให้ทางราชการใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ
- •สำนักงานขององค์การสหประชาชาติ สถานทูต สถานกงสุล และสภากาชาด
- •ทรัพย์สินขององค์กรศาสนาที่ใช้เพื่อการศาสนา
- •ทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส และสวน
- •ทรัพย์สินอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง เช่น บ่อน้ำสาธารณะ
ทรัพย์สินของฉันถูกประเมินมูลค่าอย่างไร?
ภาษีใช้ราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งเป็นราคาเดียวกับที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่สำนักงานที่ดิน ราคาประเมินจะมีการทบทวนประมาณทุกสี่ปี บัญชีราคาประเมินปัจจุบันใช้ถึงปี 2026 และบัญชีใหม่ที่เริ่มใช้ตั้งแต่ปี 2027 อาจทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป โดยตรวจสอบอัตราภาษีเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2026 สำหรับกรณีของคุณโดยเฉพาะ โปรดสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือทนายความ
ดูตามประเภท: บ้านและวิลล่าขายคอนโดและอพาร์ตเมนต์ขายที่ดินขายบ้านและวิลล่าให้เช่าคอนโดและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า
