谁需要缴纳泰国土地与建筑物税、目前的实际税率、自住房的免税规定，以及缴税期限。
你也许注意到，泰国邻居们在附近每一块空地上都种满了香蕉树。不，香蕉并没有涨价。真正的原因是土地与建筑物税，而它也可能影响到你每年的开支。
《土地与建筑物税法》于2019年通过，自2020年1月1日起施行，取代了原有的房屋与土地税和地方发展税。凡在某年1月1日拥有土地或建筑物的人，都须缴纳当年的税款，业主是泰国人还是外国人并无区别。该法的目的是鼓励业主把土地利用起来。
该法带来了哪些变化
- •税基是政府评估的土地、建筑物或公寓单元价值，而不再是由区级官员核定的年租金。
- •原先12.5%的统一税率，改为按房产用途适用不同的税率。
- •业主自住的房屋以前几乎无需缴税，现在也被纳入征税范围。
- •税款由地方政府机构征收，即市政当局或分区行政机构。
四类房产
- •住宅，包括公寓
- •商业及其他用途
- •农业用地
- •空置或闲置土地
法定最高税率
该法为每一类别设定了税率上限。下文列出的实际征收税率要低于这些上限。
| 类别 | 最高税率 |
|---|---|
| 商业及其他 | 1.20% |
| 空置或闲置土地 | 1.20%，随时间逐步升至3% |
| 住宅 | 0.30% |
| 农业 | 0.15% |
自住房的免税规定
你的主要住所可在一定价值内免税。你的名字必须登记在该房产的户口簿（tabian baan）上。外国人可以登记在黄色户口簿上；请向当地政府机构确认，是否接受以黄色户口簿申请免税。
- •你拥有土地和房屋并在此居住：首5000万泰铢免税。
- •你拥有一套公寓单元，在此居住，并且名字登记在该单元的户口簿上：地方政府机构通常将其视同带房屋的土地，因此首5000万泰铢免税。有些指南称免税额为1000万泰铢，所以请向当地政府机构确认。在第3227/2568号判决中，泰国最高法院对此类单元适用一项5000万泰铢的免税额，并裁定共有人须共同分享这一免税额，而不能各自单独申请。
- •你只拥有建筑物，例如建在租赁土地上的房屋：首1000万泰铢免税。土地部分的税款由土地所有者缴纳。
- •第二套住房不享受免税，从第一泰铢起就要计税。
个人拥有的农地，在每个地方政府辖区内首5000万泰铢免税。无需办理农民登记，但土地必须确实用于耕种，并达到官方最低标准，例如每莱种植200株香蕉。
目前的实际税率
每档税率只适用于评估价值中落在该区间内的部分。
| 评估价值 | 税率 |
|---|---|
| 不超过5000万泰铢 | 免税 |
| 5000万至7500万泰铢 | 0.03% |
| 7500万至1亿泰铢 | 0.05% |
| 1亿泰铢以上 | 0.10% |
| 评估价值 | 税率 |
|---|---|
| 不超过5000万泰铢 | 0.02% |
| 5000万至7500万泰铢 | 0.03% |
| 7500万至1亿泰铢 | 0.05% |
| 1亿泰铢以上 | 0.10% |
| 评估价值 | 税率 |
|---|---|
| 不超过5000万泰铢 | 0.30% |
| 5000万至2亿泰铢 | 0.40% |
| 2亿至10亿泰铢 | 0.50% |
| 10亿至50亿泰铢 | 0.60% |
| 50亿泰铢以上 | 0.70% |
按月或按年出租给租客的房屋仍属于住宅用途，但按第二套住房计算：从第一泰铢起按0.02%缴税，没有免税额。按晚或按天出租的房间不属于住宅用途，须按较高的商业税率缴税。小型民宿（不超过四间客房、20位客人，且与业主同住一个屋檐下）仍算作住宅用途。
农业用地的税率在0.01%至0.10%之间，这就是遍地香蕉树的原因。
空置土地的税负越来越重
连续三年闲置的土地，税率提高0.3%，此后每满三年再提高一次，最高可达3%。只要把土地利用起来，税率就不再上调。
减免
政府曾在多个年份减征税款：2020年和2021年新冠疫情期间减征90%，2023年减征15%。这些减免都是临时措施。截至2026年11月，尚未出台适用于2026年的普遍减免措施。
部分特殊情况仍可获得减免，例如金融机构持有的止赎房产以及某些开发项目。
缴税时间与方式
地方政府机构会寄送税单，通常须在4月底前缴清。缴税期限有时会延长：2026年，内政部将期限推迟至6月底，并可在6月、7月和8月分期缴纳。税额达到3,000泰铢或以上的，通常可以分三期缴纳。
逾期缴纳须加收40%的附加费；如在收到催缴通知前缴纳，降至10%；如在通知规定的期限内缴纳，则为20%。此外每月加收1%的利息，以应缴税额为上限。一旦地方政府机构将欠税情况通报土地局，土地局将不予办理该房产的出售或过户登记。如对评估结果有异议，可在收到通知之日起30天内向地方政府机构提出异议。
常见问题
谁需要缴税？
- •拥有土地或建筑物的个人或公司。如果土地和建筑物分属不同的人，各自就所拥有的部分纳税。
- •拥有国有土地或建筑物使用权的人，例如国有房产的承租人。
- •负责处理纳税人事务的人，例如遗产管理人、未成年人的法定代理人、代其他共有人缴税的共有人，或公司清算人。
如果我的房产用途在年内发生变化怎么办？
你必须在变更后60天内通知地方政府机构，否则可能被处以最高10,000泰铢的罚款。地方政府机构以1月1日的所有权和用途状况为准进行评估，因此变更通常会体现在下一年的税单中。
哪些房产可以免税？
- •未用于商业用途的国有财产
- •业主提供给政府供公众使用的私人财产
- •联合国办事处、大使馆、领事馆和红十字会
- •宗教组织用于宗教目的的财产
- •《公寓法》规定的公共财产，例如游泳池、健身房和公园
- •法规列明的其他财产，例如公共水井
我的房产如何估值？
该税以官方评估价值为准，与土地局计算过户费时使用的价值相同。评估价值大约每四年调整一次。现行评估表适用至2026年，2027年起的新评估表可能会提高计税基数。
本文仅为一般性信息，税率核对于2026年11月。如需了解你的具体情况，请咨询当地政府机构或律师。
